Μια νέα έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που δημοσιεύθηκε την Τρίτη δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών στην Πορτογαλία είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη, με κύριους παράγοντες τον τουρισμό και την κρίση στον κατασκευαστικό τομέα.
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
Η έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής με τίτλο"Στέγαση στην Ευρωπαϊκή Ένωση: εξελίξεις στην αγορά, υποκείμενοι παράγοντες και πολιτικές", η οποία δημοσιεύθηκε την Τρίτη, δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί δραματικά σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση τα τελευταία δέκα χρόνια και η Πορτογαλία βρίσκεται στον κατάλογο των χωρών όπου οι κατοικίες είναι περισσότερο υπερτιμημένες.
Τα υψηλότερα επιτόκια, η ζήτηση για κατοικίες από πλουσιότερες οικογένειες και επενδυτές, η αστικοποίηση, η μετανάστευση και οι αλλαγές στις οικογενειακές δομές, η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η έλλειψη νέων κατασκευών και η έλλειψη εργατικού δυναμικού στον τομέα των κατασκευών συμβάλλουν στην τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Μεταξύ 2014 και 2024, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 50%, "αλλά στην Ουγγαρία, τη Λιθουανία, την Τσεχία, την Πορτογαλία, την Εσθονία, τη Βουλγαρία και την Πολωνία, η ονομαστική αύξηση των τιμών των κατοικιών ξεπέρασε το 200%", αποκαλύπτει η έκθεση.
Οι ερευνητές εκτιμούν ότι η ανατίμηση των τιμών των κατοικιών πάνω από τη μέση πραγματική αξία είναι πιο σημαντική στην Πορτογαλία. "Οι τιμές εκτιμάται ότι είναι υπερτιμημένες κατά περίπου 35% στην Πορτογαλία, η οποία είναι η μόνη χώρα όπου η υπερτίμηση εκτιμάται ότι θα έχει αυξηθεί σημαντικά έως το 2024".
Τουρισμός και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τις διογκωμένες τιμές των κατοικιών στην Πορτογαλία και ορισμένοι παράγοντες είναι πιο σημαντικοί από άλλους. Σύμφωνα με την έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ο τουρισμός και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μερικοί από αυτούς.
"Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε τουριστικές περιοχές συνδέεται στενά με την αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων", καταλήγουν οι ερευνητές.
Η άνοδος των πλατφορμών διαμοιρασμού κατοικιών, όπως η Airbnb, έχει διαταράξει την παραδοσιακή αγορά ακινήτων, καθώς συμβάλλει στη μείωση της προσφοράς στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
"Υπάρχουν ολοένα και περισσότερα εμπειρικά στοιχεία που δείχνουν ότι η αύξηση του τουρισμού γενικά και η άνοδος των πλατφορμών διαμοιρασμού κατοικιών ειδικότερα έχουν συμβάλει στην αύξηση των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών σε ορισμένες προνομιακές τοποθεσίες, όπως τα ιστορικά κέντρα των πόλεων", καταλήγει η μελέτη.
Η Πορτογαλία είναι η χώρα της ΕΕ στην οποία ο τουρισμός είχε τον "μεγαλύτερο αντίκτυπο στις τιμές των κατοικιών", αναφέρει η έκθεση.
Αυτό είναι επίσης πρόβλημα σε χώρες όπως η Ισπανία, όπου η τουριστικοποίηση αποτελεί πρόβλημα σε μεγάλες πόλεις όπως η Βαρκελώνη, και έχουν ήδη ληφθεί μέτρα.
Θεσμικές επενδύσεις
Στην Πορτογαλία, το ποσοστό των δημόσιων κατοικιών είναι ένα από τα χαμηλότερα στην Ευρώπη, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 2% του συνόλου, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της μελέτης του ISCTE - Instituto Universitário de Lisboa - "The State of the Nation and Public Policies 2025".
Αυτή η πραγματικότητα, σε συνδυασμό με έναν άλλο παράγοντα που εκφράζεται στην έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, συμβάλλει στην εξήγηση της κρίσης του τομέα. "Σε ορισμένες αστικές περιοχές, μέρος του στεγαστικού αποθέματος ανήκει σε εταιρείες και η μακρά περίοδος χαμηλών επιτοκίων συνέβαλε στην αύξηση της ζήτησης από θεσμικούς επενδυτές".
Η έκθεση αναφέρει ότι οι θεσμικοί επενδυτές, όπως οι ασφαλιστικές εταιρείες και τα συνταξιοδοτικά ταμεία, "έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών των ακινήτων την τελευταία δεκαετία, ιδίως στις παγκόσμιες πρωτεύουσες".
Στην Πορτογαλία, τα συνταξιοδοτικά ταμεία έχουν "σημαντική έκθεση".
Η έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί επίσης πρόβλημα για την αύξηση του δημόσιου στεγαστικού αποθέματος και, σε χώρες όπως η Πορτογαλία, η Κροατία, η Ισπανία και η Ελλάδα, μειώθηκε δραματικά μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Σε αυτές τις χώρες, "οι οικοδομικές άδειες βρίσκονται κοντά σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα".
Η χρονοβόρα γραφειοκρατία για τις οικοδομικές άδειες μπορεί επίσης να εξηγήσει την έλλειψη κατοικιών. "Στις περισσότερες χώρες της ΕΕ, υπάρχουν σταθερές προθεσμίες για την έκδοση άδειας, που κυμαίνονται από 3 εβδομάδες στη Λιθουανία έως 31 εβδομάδες στην Πορτογαλία".
Επιπλέον, "η διαδικασία αδειοδότησης σε ορισμένες χώρες επιβαρύνεται από πολύπλοκες απαιτήσεις τεκμηρίωσης, οι οποίες μπορεί να δημιουργήσουν περιττές καθυστερήσεις και διοικητικό φόρτο". Η επανεξέταση αυτών των απαιτήσεων με σκοπό την απλούστευσή τους -όπως η μείωση του αριθμού ή της πολυπλοκότητας των απαιτούμενων εγγράφων, κατά περίπτωση- θα μπορούσε να συμβάλει σε μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα", καταλήγει η μελέτη.
Κενά ακίνητα
Ο ανυπολόγιστος αριθμός των κενών ακινήτων βρίσκεται επίσης στην ημερήσια διάταξη όσον αφορά τη στέγαση στην Πορτογαλία, και η ευρωπαϊκή έκθεση ασχολείται επίσης με αυτό το ζήτημα. "Το ζήτημα των κενών ακινήτων αποτελεί σημαντική πρόκληση σε ολόκληρη την ΕΕ, καθώς εκτιμάται ότι περίπου ένα στα έξι ακίνητα είναι κενό σε ολόκληρη την Ευρώπη".
Και για άλλη μια φορά, η Πορτογαλία εμφανίζεται στην κορυφή του καταλόγου των χωρών με τα περισσότερα κενά ακίνητα, μαζί με τη Βουλγαρία, τη Ρουμανία, τη Μάλτα, την Κύπρο και την Ουγγαρία.
Η ανάλυση των Ευρωπαίων ερευνητών υποδηλώνει ότι το υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων σε ορισμένες μεγάλες πόλεις συμβάλλει σημαντικά στην έλλειψη κατοικιών.
Η Πορτογαλία και η στεγαστική κρίση
Το θέμα αυτό αποτελεί σταθερό θέμα στην πορτογαλική πολιτική και αντικείμενο κριτικής των πρόσφατων κυβερνήσεων, με διαδηλώσεις που λαμβάνουν συχνά χώρα για την αύξηση των ενοικίων και την έλλειψη οικονομικά προσιτών κατοικιών.
Μεταξύ των μέτρων που παρουσιάστηκαν είναι ένα νέο φορολογικό κίνητρο που απευθύνεται στις κατασκευές, το οποίο ζητούσε εδώ και καιρό ο κλάδος: μείωση του ΦΠΑ στο 6% για κατασκευές αξίας έως 648.000 ευρώ. Ο συντελεστής ΦΠΑ 6% θα ισχύει επίσης για ενοίκια έως 2.300 ευρώ. Με άλλα λόγια, η κατασκευή για ενοικίαση μέχρι αυτή την αξία.
Όσον αφορά το όριο των 2.300 ευρώ για τα ενοίκια, ο πρωθυπουργός εξήγησε ότι η απόφαση αυτή βασίζεται σε "περιοχές με μεγαλύτερη πίεση", όπως η Λισαβόνα, το Πόρτο και άλλοι δήμοι όπου τα μέσα ποσά είναι υψηλότερα από αυτό.
Τα περισσότερα από τα μέτρα σχετίζονται με τη φορολογία και επομένως εξαρτώνται από την έγκριση του Κοινοβουλίου, αλλά υπάρχουν επίσης αρκετές αλλαγές στον τομέα των ενοικίων.
Τον Ιούνιο, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προειδοποίησε ότι οι πορτογαλικές κυβερνήσεις δεν ήταν αποτελεσματικές στην αντιμετώπισή της στεγαστικής κρίσης και συνέστησε συγκεκριμένα μέτρα, όπως ο έλεγχος των ενοικίων ή τα όρια των τοπικών καταλυμάτων.