Η κρίση στέγασης στην Ισπανία: τα βασικά σημεία μετά τις διαδηλώσεις για τη Μαρικάρμεν

Οι εικόνες της Μαρία δελ Κάρμεν Αμπασκάλ, γνωστής ως Μαρίκαρμεν, την ώρα που την απομακρύνουν από την κατοικία της στη Μαδρίτη έχουν μετατραπεί στο τελευταίο σύμβολο της κρίσης πρόσβασης στη στέγαση στην Ισπανία.

ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ

ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ

Η 87χρονη ζούσε περίπου 70 χρόνια με ενοίκιο στο ακίνητο. Σύμφωνα με το Sindicato de Inquilinas de Madrid, μετά την αλλαγή ιδιοκτησίας προτάθηκε αύξηση του ενοικίου από περίπου 500 ευρώ σε 2.650 ευρώ τον μήνα, η οποία αργότερα μειώθηκε στα 1.650.

Μετά από αρκετές προσπάθειες να σταματήσει η έξωση, η Μαρίκαρμεν απομακρύνθηκε από το σπίτι και στη συνέχεια μεταφέρθηκε στο νοσοκομείο. Η υπόθεση προκάλεσε κινητοποιήσεις που ξεπέρασαν γρήγορα τη Μαδρίτη.

Ωστόσο, η ένταση της αντίδρασης είναι δύσκολο να εξηγηθεί αν κοιτάξει κανείς μόνο αυτή την έξωση. Η υπόθεση της Μαρίκαρμεν έρχεται σε μια συγκυρία όπου η πρόσβαση σε στέγη έχει εξελιχθεί σε μία από τις βασικές οικονομικές πιέσεις για πολλά ισπανικά νοικοκυριά.

Πόσο έχουν αυξηθεί οι τιμές της κατοικίας στην Ισπανία;

Οι τιμές αγοράς αυξάνονται αυτή την περίοδο με ρυθμούς διψήφιου ποσοστού. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικίας του Instituto Nacional de Estadística (INE) κατέγραψε αύξηση 12,2% σε ετήσια βάση κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Η μεταχειρισμένη κατοικία, που αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο μέρος της ισπανικής αγοράς, ακριβαίνει ακόμη περισσότερο, κατά 12,9%, ενώ η νεόδμητη κατοικία αυξήθηκε κατά 7,4%. Μόνο σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, οι τιμές αυξήθηκαν κατά ακόμη 3,4%.

Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο όσους θέλουν να αγοράσουν. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου έφτασε τα 15,1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον Αύγουστο του 2026, σύμφωνα με την Idealista, 5,8% περισσότερο από έναν χρόνο πριν. Και αυτές οι αυξήσεις έρχονται να προστεθούν στα άλλα αυξητικά κύματα των τελευταίων ετών.

Η συνέπεια είναι ότι το κόστος στέγασης απορροφά ένα υψηλό ποσοστό των εισοδημάτων πολλών νοικοκυριών, ιδιαίτερα όσων ζουν με ενοίκιο.

Σύμφωνα με στοιχεία του INE, το 2024, το 28,1% των ανθρώπων που νοίκιαζαν κατοικία σε τιμή αγοράς διέθετε πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για δαπάνες στέγασης. Ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 19,2%.

Επομένως, το πρόβλημα προσβασιμότητας δεν είναι απλώς ότι τα σπίτια είναι πιο ακριβά. Για ένα σημαντικό τμήμα των ενοικιαστών, η διατήρηση μιας κατοικίας καταναλώνει πολύ μεγάλο μέρος των εισοδημάτων τους.

Γιατί έχουν αυξηθεί τόσο πολύ οι τιμές και τα ενοίκια;

Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι δεν υπάρχει μία και μοναδική εξήγηση, πίσω όμως από την τρέχουσα κατάσταση υπάρχει μια βασική ανισορροπία: στις περιοχές όπου περισσότεροι άνθρωποι θέλουν ή χρειάζονται να ζουν δεν δημιουργείται αρκετή νέα κατοικία ώστε να απορροφηθεί η ζήτηση.

Η Ισπανία συνεχίζει να αυξάνει τον πληθυσμό της και να δημιουργεί νέα νοικοκυριά, ενώ η οικοδομή κατοικιών παραμένει πολύ κάτω από τα επίπεδα πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Η Banco de España έχει υπογραμμίσει επανειλημμένα το έλλειμμα προσφοράς ως έναν από τους βασικούς παράγοντες πίεσης στην αγορά, ιδιαίτερα στις οικονομικά δυναμικότερες περιοχές, όπου ο πληθυσμός και η απασχόληση έχουν αυξηθεί περισσότερο.

Αυτό επιβάλλει μια σημαντική διάκριση. Η Ισπανία δεν στερείται κυριολεκτικά κατοικιών σε όλη την επικράτειά της. Υπάρχουν δήμοι με στάσιμο πληθυσμό και άδεια ακίνητα. Το πρόβλημα είναι πού βρίσκονται αυτά τα σπίτια.

Η πίεση συγκεντρώνεται κυρίως στη Μαδρίτη, τη Βαρκελώνη, τα νησιά, μεγάλο τμήμα της μεσογειακής ακτογραμμής και άλλα μεγάλα αστικά και τουριστικά κέντρα. Μια άδεια κατοικία σε έναν δήμο με ελάχιστη οικονομική δραστηριότητα δεν λύνει την έλλειψη διαμερισμάτων στη Μαδρίτη, τη Μάλαγα, τη Βαρκελώνη ή την Πάλμα.

Γιατί η Ισπανία δεν χτίζει απλώς περισσότερες κατοικίες;

Μέρος της απάντησης βρίσκεται στις συνέπειες της προηγούμενης κτηματομεσιτικής κρίσης. Πριν από το 2008, η Ισπανία είχε τεράστια έκρηξη στην οικοδομή, τροφοδοτούμενη από φθηνό δανεισμό. Η έκρηξη της φούσκας οδήγησε στην εξαφάνιση πολλών εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, σε προβλήματα στο τραπεζικό σύστημα και σε κατάρρευση της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Η οικοδομή κατοικιών ανακάμπτει στη συνέχεια, αλλά δεν επιστρέφει ποτέ σε εκείνα τα επίπεδα. Αυτό βοηθά επίσης να κατανοήσουμε γιατί η σημερινή αγορά διαφέρει σημαντικά από την περίοδο πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση. Η Banco de España επισημαίνει ότι η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει πολύ πιο συγκρατημένη σε σύγκριση με προηγούμενους ανοδικούς κύκλους και ότι το έλλειμμα προσφοράς συγκεντρώνεται ιδιαίτερα σε ορισμένες ζώνες.

Επιπλέον, η κατασκευή κατοικιών απαιτεί χρόνο. Η μετατροπή γης, η έκδοση πολεοδομικών αδειών, η εξασφάλιση χρηματοδότησης και η ανέγερση ενός κτιρίου μπορούν να χρειαστούν χρόνια. Η προσφορά κατοικιών επομένως ανταποκρίνεται αργά όταν ο πληθυσμός μιας πόλης αυξάνεται γρήγορα. Και αυτή η βραδύτητα έχει επιπτώσεις στις τιμές.

Αν δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι χρειάζονται επιπλέον κατοικία σε μια συγκεκριμένη περιοχή, αλλά το στεγαστικό απόθεμα αυξάνεται ελάχιστα, ο ανταγωνισμός για τα ήδη υπάρχοντα ακίνητα εντείνεται.

Τι ρόλο παίζουν τα επενδυτικά funds και οι μεγάλοι ιδιοκτήτες;

Η ιδιοκτησία των κατοικιών προς ενοικίαση είναι πιο συγκεντρωμένη από όσο υποδηλώνει η εικόνα του μικρού ιδιοκτήτη με ένα μόνο νοικιασμένο διαμέρισμα.

Σύμφωνα με έκθεση του υπουργείου Κατανάλωσης σε συνεργασία με το CSIC, μόνο το 39% των κατοικιών που ενοικιάζονται για μόνιμη χρήση ανήκει σε ιδιώτες οι οποίοι διαθέτουν μία και μόνο κατοικία προς ενοικίαση. Το υπόλοιπο 61% ανήκει σε ιδιώτες πολλαπλούς εκμισθωτές (ιδιοκτήτες με δύο ή περισσότερες κατοικίες προς ενοικίαση), νομικά πρόσωπα, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται εταιρείες και funds, και δημόσιους φορείς.

Η συγκέντρωση φαίνεται επίσης αν εξετάσουμε μόνο τους ιδιώτες ιδιοκτήτες. Το 52,8% των κατοικιών που ενοικιάζονται από φυσικά πρόσωπα ανήκει σε ιδιοκτήτες με δύο ή περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση.

Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα ορατό σε ορισμένες πόλεις όπου οι τιμές της κατοικίας είναι πιο υψηλές. Ανάμεσα στις κατοικίες που ενοικιάζονται από ιδιώτες, εκείνες που βρίσκονται στα χέρια πολλαπλών εκμισθωτών αντιπροσωπεύουν το 60,8% στη Βαρκελώνη, το 56,4% στη Μαδρίτη και το 55% στη Βαλένθια.

Επιπλέον, το απόθεμα κατοικιών στα χέρια πολλαπλών εκμισθωτών έχει αυξηθεί πιο γρήγορα. Μεταξύ 2016 και 2023, οι κατοικίες που ενοικιάζονται από ιδιώτες με δύο ή περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση αυξήθηκαν κατά 39,9%, έναντι 30,4% μεταξύ των ιδιοκτητών με μία μόνο κατοικία προς ενοικίαση.

Ωστόσο, το ποιος κατέχει τις κατοικίες είναι μόνο ένα μέρος της εξίσωσης. Το άλλο έχει να κάνει με το πόσοι άνθρωποι και πόσα νοικοκυριά ανταγωνίζονται για μια προσφορά που αυξάνεται πιο αργά.

Τι ρόλο παίζει η αύξηση του πληθυσμού;

Η Ισπανία πλησιάζει τους 50 εκατομμύρια κατοίκους μετά από αρκετά χρόνια έντονης δημογραφικής αύξησης, που τροφοδοτείται κυρίως από τη μετανάστευση. Αυτή η αύξηση ενισχύει τον οικονομικά ενεργό πληθυσμό, τον αριθμό των εργαζομένων και τη ζήτηση για αγαθά και υπηρεσίες, αλλά αυξάνει επίσης την ανάγκη για κατοικία.

Για να κατανοήσουμε την αγορά κατοικίας έχει σημασία τόσο ο αριθμός των κατοίκων όσο και ο αριθμός των νοικοκυριών. Ένα ζευγάρι που χωρίζει και χρειάζεται πλέον δύο σπίτια, νέοι που φεύγουν από το οικογενειακό σπίτι ή εργαζόμενοι που μετακινούνται σε άλλη πόλη δημιουργούν νέα νοικοκυριά, ακόμη κι αν ο συνολικός πληθυσμός αλλάζει ελάχιστα.

Όταν ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται γρηγορότερα από το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα, ο ανταγωνισμός για κατοικία εντείνεται. Αυτό το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα εμφανές σε μεγάλα κέντρα απασχόλησης όπως η Μαδρίτη, όπου νέοι κάτοικοι, εργαζόμενοι, φοιτητές, οικογένειες και νέοι που θέλουν να ανεξαρτητοποιηθούν ανταγωνίζονται για μια περιορισμένη προσφορά.

Τι συμβαίνει με τους ξένους αγοραστές και τα τουριστικά διαμερίσματα;

Και οι δύο παράγοντες επηρεάζουν την αγορά, αλλά η βαρύτητά τους αλλάζει σημαντικά ανάλογα με την περιοχή. Τα τουριστικά καταλύματα μπορεί να μειώνουν τη διαθέσιμη προσφορά για μόνιμη ενοικίαση σε περιοχές με υψηλή ζήτηση από επισκέπτες, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις, στα νησιά και σε ορισμένους παράκτιους προορισμούς.

Η διεθνής ζήτηση έχει επίσης σημαντικό βάρος στην αγορά αγοραπωλησίας. Σύμφωνα με το Colegio de Registradores, οι ξένοι αγοραστές συμμετείχαν στο 15,98% των αγοραπωλησιών κατοικίας στην Ισπανία κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026, το υψηλότερο ποσοστό που έχει καταγραφεί μέχρι σήμερα. Η παρουσία τους είναι ιδιαίτερα αυξημένη στις Βαλεαρίδες, όπου αντιπροσώπευαν το 32,27% των συναλλαγών, και στην Comunidad Valenciana, με 31,03%.

Ωστόσο, η αναφορά σε "αγοραστές από το εξωτερικό" καλύπτει πολύ διαφορετικές πραγματικότητες. Οι εθνικότητες με τη μεγαλύτερη παρουσία στο σύνολο της ισπανικής αγοράς παραμένουν κυρίως ευρωπαϊκές και μαροκινές. Τα στοιχεία των Registradores για το 2025 κατέτασσαν Βρετανούς, Γερμανούς, Ολλανδούς, Μαροκινούς, Ρουμάνους, Γάλλους και Ιταλούς ανάμεσα στις βασικές εθνικότητες των ξένων αγοραστών.

Η ζήτηση από τη Λατινική Αμερική είναι επίσης υπαρκτή, αν και το βάρος της είναι μικρότερο από εκείνο της ευρωπαϊκής. Σύμφωνα με το Colegio de Registradores, οι αγοραστές από τη Νότια Αμερική αντιπροσώπευαν το 5% των αγορών που πραγματοποίησαν ξένοι κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025. Η παρουσία τους μπορεί, επιπλέον, να είναι πιο σημαντική σε ορισμένες τοπικές αγορές.

Το περιορισμένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας

Υπάρχει και μια ακόμη σημαντική ιδιαιτερότητα της ισπανικής αγοράς: το απόθεμα κοινωνικής κατοικίας προς ενοικίαση είναι πολύ περιορισμένο σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι κατοικίες με κοινωνικό σκοπό αντιπροσωπεύουν περίπου 1,5%-1,7% του στεγαστικού αποθέματος στην Ισπανία, έναντι μέσου όρου μεταξύ 6% και 7% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Αυτό σημαίνει ότι ένα μεγαλύτερο ποσοστό νοικοκυριών με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα εξαρτάται άμεσα από την ιδιωτική αγορά. Σε χώρες με πιο διευρυμένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού μπορεί να αποκτήσει πρόσβαση σε ενοίκια των οποίων η τιμή δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τις συνθήκες της αγοράς.

Στην Ισπανία, όταν τα ιδιωτικά ενοίκια αυξάνονται γρήγορα, το δημόσιο απόθεμα κατοικιών που μπορεί να απορροφήσει τα νοικοκυριά που δεν μπορούν πλέον να ανταποκριθούν στο κόστος είναι σχετικά μικρό.

Οι νέοι αποκαλύπτουν μια άλλη πλευρά του προβλήματος

Ένας από τους πιο σαφείς δείκτες των δυσκολιών πρόσβασης σε κατοικία βρίσκεται, παραδόξως, έξω από την ίδια την αγορά ακινήτων: πολλοί νέοι απλώς δεν καταφέρνουν να μπουν σε αυτήν. Το 2025, το 44,3% των Ισπανών ηλικίας 26 έως 34 ετών ζούσε ακόμη με τους γονείς του, ένα από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη.

Ανάμεσά τους, σχεδόν οι μισοί (47,3%) ανέφεραν ως κύρια αιτία ότι δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά την αγορά ή την ενοικίαση κατοικίας. Και μεταξύ των ανθρώπων όλων των ηλικιών που είχαν αναζητήσει άλλο σπίτι αλλά τελικά δεν μετακόμισαν, σχεδόν επτά στους δέκα ανέφεραν τις υπερβολικές τιμές ως βασικό εμπόδιο.

Αυτό συμβάλλει στην κατανόηση του γιατί η συζήτηση για τη στέγαση αφορά πολύ διαφορετικές γενιές. Οι νέοι δυσκολεύονται να ανεξαρτητοποιηθούν. Οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν υψηλά ενοίκια. Οι οικογένειες ανταγωνίζονται για μεγαλύτερες κατοικίες. Και ορισμένοι ηλικιωμένοι ενοικιαστές μπορεί να βρεθούν σε ευάλωτη θέση όταν αλλάζει η ιδιοκτησία ή οι συμβατικοί όροι των σπιτιών τους.

Γιατί η υπόθεση της Μαρίκαρμεν έχει προκαλέσει τόση κινητοποίηση;

Η ιστορία της Μαρίκαρμεν συμπυκνώνει πολλές από αυτές τις εντάσεις σε μία και μόνο υπόθεση. Δεν πρόκειται για μια νεαρή γυναίκα που προσπαθεί να αποκτήσει πρόσβαση για πρώτη φορά στην αγορά κατοικίας, αλλά για μια 87χρονη που ζούσε περίπου επτά δεκαετίες στο ίδιο σπίτι.

Η έξωσή της έστρεψε έτσι το βλέμμα σε μια άλλη διάσταση της κρίσης στέγασης: η στεγαστική ανασφάλεια δεν πλήττει μόνο όσους αναζητούν διαμέρισμα ή προσπαθούν να ανεξαρτητοποιηθούν, αλλά και ανθρώπους που ζουν επί δεκαετίες με ενοίκιο όταν αλλάζει η ιδιοκτησία ή οι συμβατικοί όροι των κατοικιών τους.

Οι συγκεκριμένες συνθήκες της υπόθεσης έχουν επίσης τροφοδοτήσει πολιτική αντιπαράθεση. Η κεντρική κυβέρνηση, η Comunidad de Madrid, ο δήμος, η ιδιοκτησία και οι οργανώσεις ενοικιαστών διαφωνούν για τις ευθύνες και για το ποιες κινήσεις θα μπορούσαν να είχαν γίνει ώστε να αποφευχθεί η έξωση.

Η Amnesty International έχει υποστηρίξει ότι η έξωση της Μαρίκαρμεν χωρίς να της δοθεί κατάλληλη εναλλακτική κατοικία παραβίασε τα δικαιώματά της, ενώ οι διάφορες διοικήσεις επιρρίπτουν η μία στην άλλη την ευθύνη για ό,τι συνέβη.

Οι κινητοποιήσεις όμως έχουν ξεπεράσει το μεμονωμένο περιστατικό της Μαρίκαρμεν. Η έξωσή της έγινε σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά κατοικίας γίνεται όλο και πιο ακριβή, τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν και ένα σημαντικό ποσοστό νοικοκυριών δυσκολεύεται να ανταποκριθεί σε αυτά τα κόστη.

Οι διαμαρτυρίες έχουν έτσι μετατρέψει μια ατομική υπόθεση σε σύμβολο ενός συλλογικού προβλήματος. Οι συνθήκες της Μαρίκαρμεν είναι εξαιρετικά ασυνήθιστες, καθώς λίγοι άνθρωποι περνούν επτά δεκαετίες στο ίδιο νοικιασμένο σπίτι, αλλά το πλαίσιο μέσα στο οποίο έγινε η έξωσή της δεν είναι.