Αγορά κατοικίας στην Πορτογαλία κάτω από 400.000 ευρώ δυσκολεύει: ο μέσος εθνικός τιμή φτάνει τα 430.500 ευρώ, σύμφωνα με το Barómetro do Imovirtual.
Η πιο πρόσφατη μελέτη του Barómetro do Imovirtual, της πλατφόρμας που ειδικεύεται στην αγορά ακινήτων, για τον Μάιο του 2026, όρισε τη μέση τιμή αγοράς κατοικίας σε εθνικό επίπεδο στα 430.500 ευρώ. Πρόκειται για μια τιμή που περιλαμβάνει κάθε είδος ακινήτου, καινούργιο και μεταχειρισμένο, και που φαίνεται αδύνατο να την αντέξει μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
Αρκεί μια σύντομη αναζήτηση σε κάποιο διαδικτυακό portal ακινήτων ή μια βόλτα μπροστά από τις βιτρίνες των μεσιτικών γραφείων για να καταλάβει κανείς πού έχουν φτάσει οι τιμές των κατοικιών στην Πορτογαλία. Μπορούν ακόμη να βρεθούν φθηνότερα σπίτια προς αγορά; Η απάντηση εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, με πρώτο την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.
«Χωρίς νέες κατοικίες στην αγορά και με μια εξαιρετικά δυναμική ζήτηση, γίνεται πολύ δύσκολο για τους νέους, για τις πορτογαλικές οικογένειες, να καταφέρουν να αγοράσουν το δικό τους σπίτι», εξήγησε, σε συνέντευξή της στο Euronews, η Πατρίσια Μπαράο, πρόεδρος της Επαγγελματικής Ένωσης Εκπροσώπων Μεσιτών Ακινήτων Πορτογαλίας (πηγή στα Πορτογαλικά) (APEMIP).
Αυτό έρχεται να προστεθεί στο ότι «έχουμε το κόστος του οικοπέδου, το κόστος της κατασκευής, την αξία της εργασίας, τα έξοδα μελετών, των ειδικοτήτων, τα τέλη και τα πολεοδομικά βάρη», περιγράφει η Πατρίσια Μπαράο, τα οποία συμβάλλουν αποφασιστικά στα υψηλά επίπεδα των τιμών στέγασης.
Ο Ρικάρντο Βαγκάρινιο, διευθύνων σύμβουλος της κατασκευαστικής εταιρείας MomentVM, επισημαίνει έναν ακόμη παράγοντα που συνέβαλε στην άνοδο των τιμών της αγοράς. «Φαίνεται πως καθορίστηκε τώρα ένα νέο επίπεδο με βάση ό,τι επέτρεψε η κυβέρνηση στους νέους, να μπορούν να αποκτήσουν ακίνητο με κρατική εγγύηση, με ανώτατο όριο αξίας τις 450 χιλιάδες ευρώ», κάτι που οδήγησε την αγορά να «ανεβάσει τις τιμές σε όλα τα ακίνητα, παλιά και νέα, επειδή οι άνθρωποι έχουν αυτή τη δυνατότητα χρηματοδότησης», εξηγεί στο Euronews.
Το καθεστώς στήριξης του στεγαστικού δανείου για νέους προβλέπει χρηματοδότηση 100 %, με απαλλαγή από φόρους και προσωπική εγγύηση του κράτους, για νέους 18 έως 35 ετών, με εισοδήματα που δεν υπερβαίνουν την 8η κλίμακα του φόρου εισοδήματος, για κατοικίες αξίας έως 450 χιλιάδες ευρώ.
Σε πρόσφατη έκθεση του Ιουνίου, στο κεφάλαιο που αφορά την ανάλυση της πορτογαλικής οικονομίας, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) συνέστησε την αναστολή ορισμένων κυβερνητικών μέτρων στον κλάδο, μεταξύ των οποίων και αυτής της δημόσιας εγγύησης για τους νέους, υποστηρίζοντας ότι ενίσχυσαν «τις ανισορροπίες της αγοράς». Τι σημαίνει αυτό; Υπάρχουν περισσότεροι άνθρωποι που αναζητούν σπίτια, οι οποίοι προηγουμένως δεν υπήρχαν στην αγορά, αλλά ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών παραμένει ο ίδιος.
Η Πατρίσια Μπαράο υποστηρίζει ότι χρειάζεται να πάμε πιο πέρα και να αποκτήσουμε μια «ολιστική» προσέγγιση της αγοράς. «Δεν υπάρχει μαγική λύση για το ζήτημα της στέγασης. Δεν υπάρχει το λεγόμενο μέτρο που θα το λύσει και, επομένως, πρέπει να δράσουμε σε πολλαπλά μέτωπα», σημειώνει.
Έλλειψη εργατικών χεριών αυξάνει το κόστος των κατοικιών
Η κρίση της στέγασης δεν χαρακτηρίζεται μόνο από την έλλειψη κατοικιών, αλλά και από την έλλειψη ανθρώπων για να τις χτίσουν. Και η ιστορία επαναλαμβάνεται: όταν η προσφορά είναι περιορισμένη και η ζήτηση υψηλή, οι τιμές ανεβαίνουν.
Λείπουν εξειδικευμένοι επαγγελματίες, όπως «οικοδόμοι, ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί, ξυλοτύποι ή υπεργολάβοι», απαριθμεί ο Ρικάρντο Βαγκάρινιο.
Με την είσοδο της Τρόικας στην Πορτογαλία, το κράτος περιόρισε τις επενδύσεις σε υποδομές και μεγάλα έργα και οι τράπεζες σταμάτησαν να χορηγούν στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση σε επιχειρηματική δραστηριότητα, οδηγώντας πολλές κατασκευαστικές εταιρείες σε χρεοκοπία και σε «διαρροή ταλέντου» στον κλάδο.
«Όσοι ήταν καλοί και έμειναν εδώ δεν επαρκούν για τον όγκο κατασκευών που θέλουμε», αναφέρει.
«Υπολογίζεται ότι λείπουν 80 χιλιάδες εργαζόμενοι στην οικοδομή και, όταν όλοι χρειάζονται προσωπικό, είναι φυσικό να προσφέρουν λίγο περισσότερα. Έτσι, το κόστος εργασίας ανεβαίνει», διευκρινίζει.
Ο επιχειρηματίας υπενθυμίζει επίσης ότι η αγορά κατασκευής κατοικιών ανταγωνίζεται έργα του κράτους και ιδιωτικά έργα κάποιας κλίμακας. «Τα αεροδρόμια, οι σιδηροδρομικές γραμμές, οι αυτοκινητόδρομοι και όλα αυτά τα μεγαλύτερα έργα απορροφούν επίσης πολύ εργατικό δυναμικό», προσθέτει ο Ρικάρντο Βαγκάρινιο.
Φέτος, στην Πορτογαλία, οι καταιγίδες που έπληξαν το κέντρο της χώρας συνέβαλαν επίσης σε αύξηση της ζήτησης εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό κλάδο, κάτι που οδήγησε στην επιτάχυνση της λεγόμενης «πράσινης διαδρομής» για μετανάστες του κλάδου.
Το πρωτόκολλο που υπογράφηκε μεταξύ του κράτους και της Πορτογαλικής Συνομοσπονδίας Κατασκευών και Ακινήτων (CPCI) δημιουργήθηκε για να ανταποκριθεί στην επείγουσα ανάγκη για εργατικό δυναμικό στα δημόσια έργα που προβλέπονται στο πλαίσιο του PRR 2030. Ωστόσο, μετά την τραγωδία στο κέντρο της χώρας, η κυβέρνηση ανέφερε ότι ορισμένα δημόσια έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη ενδέχεται να χρειαστεί να ανασταλούν προσωρινά ή να καθυστερήσουν, ώστε να δοθεί προτεραιότητα σε παρεμβάσεις που θεωρούνται πιο επείγουσες.
Τα υλικά κατασκευής επίσης ακριβαίνουν
Ο πληθωρισμός στις τιμές των δομικών υλικών από το 2021, με την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία, αποτελεί επίσης μία από τις μεταβλητές που αυξάνουν την τελική αξία μιας κατοικίας.
Σύμφωνα με στοιχεία της στατιστικής υπηρεσίας (ΙΝΕ) του Μαρτίου 2026, το κόστος κατασκευής νέας κατοικίας αυξήθηκε κατά 3,7 %.
Ανάμεσα στα υλικά που επηρέασαν περισσότερο την άνοδο των τιμών είναι τα τζάμια και οι καθρέφτες, το γυμνό και μονωμένο χάλκινο καλώδιο, καθώς και οι πλάκες σκυροδέματος και τα κεραμικά μπλοκ. «Όλα εξαρτώνται από την ενέργεια», δικαιολογεί ο Ρικάρντο Βαγκάρινιο.
«Το μεγαλύτερο μέρος των υλικών εξαρτάται από την ενέργεια και, επομένως, όταν υπάρχει πόλεμος που αυξάνει τις τιμές των καυσίμων, αυξάνονται το ενεργειακό κόστος και το κόστος των υλικών που εξαρτώνται από αυτήν και, αναπόφευκτα, επηρεάζεται τελικά το κόστος κατασκευής», καταλήγει.
Επίσης οι τιμές των οικοπέδων έχουν μεγάλο βάρος στον τελικό προϋπολογισμό ενός έργου. «Εφόσον η ζήτηση για κατοικίες είναι υψηλή, οι τιμές των οικοπέδων ανεβαίνουν επίσης, αναπόφευκτα», αναφέρει ο επιχειρηματίας, ο οποίος εκτιμά ότι το κόστος του οικοπέδου αντιστοιχεί στο 20 % του προϋπολογισμού ενός κατασκευαστικού έργου.
Με πιο απλά λόγια, ο Ρικάρντο επισημαίνει ότι «το κόστος κατασκευής είναι πάνω-κάτω το ίδιο παντού»· αυτό που βαραίνει είναι ακριβώς η αξία του οικοπέδου και του τετραγωνικού μέτρου στις διαφορετικές περιοχές. «Η τοποθεσία είναι το μεγάλο ζήτημα», καταλήγει.
Επιπλέον, ο χρόνος αδειοδότησης ενός οικοπέδου για τον κτηματομεσιτικό φορέα «αντιστοιχεί σε έναν κίνδυνο και είναι επίσης παράγοντας για τις υψηλές τιμές κατοικιών», διευκρινίζει η Πατρίσια Μπαράο.
Ο χρόνος αναμονής για μια πολεοδομική άδεια είναι μια πολύ σημαντική μεταβλητή στην αγορά ακινήτων και αντιπροσωπεύει έμμεσο κόστος στην τελική τιμή της κατοικίας.
«Αν κοιτάξουμε μια διαδικασία στον δήμο που διαρκεί έναν χρόνο, μερικές φορές δύο, είναι πολύς χρόνος για να μένει ακινητοποιημένο ένα σημαντικό κεφάλαιο, δηλαδή η αξία του οικοπέδου, χωρίς να αποφέρει κανένα κέρδος», εξηγεί ο Ρικάρντο Βαγκάρινιο. «Κατά τη διάρκεια αυτού του διαστήματος, τα χρήματα που έχουν επενδυθεί εκεί θα έπρεπε να αποδίδουν τουλάχιστον 6 % ετησίως, αλλά δεν αποδίδουν τίποτα. Έτσι, αυτό που συμβαίνει είναι ότι οι επενδυτές υπολογίζουν αυτό το κόστος στο τελικό προϊόν», προσθέτει.
«Χρειάζονται νέες κατοικίες σε περιοχές όπου οι νέοι και οι οικογένειες μπορούν να αγοράσουν»
Σύμφωνα με παρατηρητήριο αγοράς ακινήτων του Μαρτίου 2026, την 1η Μαρτίου, η μέση τιμή των κατοικιών προς πώληση στην Πορτογαλία διαμορφώθηκε στα 3.693 €/τ.μ..
«Πρόκειται για υψηλές τιμές που οι νέοι και οι πορτογαλικές οικογένειες δεν μπορούν να αντέξουν» και, γι’ αυτό, είναι αναγκαίο «να φέρουμε νέες κατοικίες σε περιοχές όπου οι νέοι και οι οικογένειες μπορούν να αγοράσουν και να φτάνουν στις δουλειές τους χωρίς να χρειάζονται μια αιωνιότητα», υποστηρίζει η Πατρίσια Μπαράο.
Ο νομός Λισαβόνα είναι η περιοχή με το υψηλότερο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο, με 5.796 €/τ.μ.. Η Φάρο είναι ο δεύτερος πιο ακριβός νομός, όπου το τετραγωνικό μέτρο κοστίζει 4.804 ευρώ. Ακολουθεί η Μαδέρα, με 4.333 ευρώ/τ.μ., και η Σετούμπαλ, όπου η τιμή κυμαίνεται γύρω στα 4.000 ευρώ.
Η διαφορά είναι τεράστια όταν μετακινούμαστε στο αντίθετο άκρο, όπου η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνεται κάτω από τα 1.000 ευρώ στους νομούς της Γκουάρντα (739 €/τ.μ.), Μπραγκάνσα (943 €/τ.μ.) και Καστέλου Μπράνκου (981 €/τ.μ.).
«Πρέπει να σκεφτούμε περιοχές που δεν είναι το κέντρο της πόλης και να αναπτύξουμε έργα σε κλίμακα, αλλά με δίκτυο μεταφορών που επιτρέπει σε αυτούς τους ανθρώπους να μετακινούνται στους χώρους εργασίας τους με ευελιξία και αποτελεσματικότητα», αναφέρει η Πατρίσια Μπαράο.
«Δεν θέλουμε να δημιουργήσουμε πόλεις-υπνωτήρια· πρέπει να δημιουργήσουμε δίκτυο υπηρεσιών και υποδομών με σχολεία, τράπεζες, εστιατόρια, σούπερ μάρκετ», εξηγεί.
Ωστόσο, ακόμη κι αν η οικοδομή είναι σημαντική, δεν θα είχε άμεσο αποτέλεσμα και η πρόεδρος της APEMIP προτείνει, ως πρώτο μέτρο με «πιο άμεσα» αποτελέσματα, τη δημιουργία, εκ μέρους του κράτους, «συνθηκών ώστε τα κενά και ανενεργά ακίνητα να βγουν στην αγορά», μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Η Πατρίσια Μπαράο απορρίπτει την άποψη ότι η κτηματομεσιτική διαμεσολάβηση ευθύνεται για την κούρσα των τιμών. «Δεν είναι η διαμεσολάβηση που καθορίζει την τιμή των σπιτιών», τονίζει.
Η πρόεδρος της APEMIP θεωρεί ότι η διαμεσολάβηση είναι ένας τομέας που μπορεί να βοηθήσει ώστε η διαδικασία αγοράς και πώλησης κατοικίας να γίνει πιο διαφανής και δημοκρατική και προσθέτει ότι ετοιμάζεται νέα νομοθεσία, στην οποία συμμετείχε η ένωση, με στόχο την ενίσχυση της εκπαίδευσης και της επαγγελματικοποίησης του κλάδου.
«Ένας καλός μεσίτης ακινήτων, που γνωρίζει την αγορά, που ξέρει ποιες είναι οι τιμές των ακινήτων, που έχει τα στοιχεία των συναλλαγών παρόμοιων κατοικιών που έγιναν το τελευταίο διάστημα, που γνωρίζει κάθε λεπτομέρεια μιας αγοραπωλησίας, που ξέρει ποια είναι όλα τα απαραίτητα έγγραφα και τις τάσεις της αγοράς, βοηθά ώστε η τιμή των κατοικιών να είναι προσαρμοσμένη και σωστή», εξηγεί.
Για τον Ρικάρντο Βαγκάρινιο, επίσης στον κατασκευαστικό κλάδο χρειάζονται περισσότεροι εξειδικευμένοι επαγγελματίες. Ο επιχειρηματίας επισημαίνει επίσης την ανάγκη επιτάχυνσης των διαδικασιών αδειοδότησης από την πλευρά του κράτους, ως σημαντικό μέτρο για τη διευκόλυνση της οικοδομής και την ανάπτυξη του στεγαστικού αποθέματος.
Και οι δύο κλάδοι αναγνωρίζουν ότι όσο η προσφορά οικοπέδων, κατοικιών και επαγγελματιών παραμένει ανεπαρκής και το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό, η αγορά κατοικίας θα συνεχίσει να βρίσκεται εκτός εμβέλειας για ένα σημαντικό ποσοστό των Πορτογάλων.