Το σχέδιο της ΕΕ για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ευρώπη

Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ενέκρινε την πρώτη του έκθεση για την κρίση στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ

ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ

Με 367 ψήφους υπέρ και 166 κατά, η έκθεση ζητά κοινή δράση της ΕΕ για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και την απεγκλωβισμό των πολιτών από τις επισφαλείς συνθήκες διαβίωσης. Οι συστάσεις περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, την αναβάθμιση των τομέων των κατασκευών και της καινοτομίας του μπλοκ και την κινητοποίηση μεγαλύτερων επενδύσεων και φορολογικής στήριξης.

Με την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, η στέγαση έγινε μια πανευρωπαϊκή κοινωνική έκτακτη ανάγκη, η οποία επιδεινώθηκε σημαντικά μετά την πανδημία του 2020. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 60,5% από το 2015, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 28%. Το 2025, το ποσοστό ιδιοκτησίας για τους νέους ηλικίας 24 έως 35 ετών μειώθηκε κατά 6 τοις εκατό από το 2005 και ένας στους δέκα ανθρώπους δεν μπορούσε να πληρώσει το ενοίκιο.

Η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης θέτει επίσης σε αμφισβήτηση την ομαλή λειτουργία της ενιαίας αγοράς, υπονομεύοντας την οικονομική ανάπτυξη της Ευρώπης και την πολυπόθητη ανταγωνιστικότητα.

Το σχέδιο της Επιτροπής για την προσιτή στέγαση είναι η προσπάθεια της ΕΕ να αλλάξει αυτή την αφήγηση. Ενισχύοντας την προσφορά κατοικιών, κινητοποιώντας επενδύσεις και βοηθώντας τους πολίτες με μηχανισμούς άμεσης στήριξης, το σχέδιο καθοδηγεί και υποστηρίζει τη δράση των κρατών μελών προς μια πιο προσιτή στέγαση.

Οι τιμές των κατοικιών ξεπερνούν την αύξηση του εισοδήματος

Για να αγοράσουν ένα σπίτι στην ΕΕ, οι Ευρωπαίοι πρέπει να κερδίζουν, κατά μέσο όρο, περίπου όσα κερδίζουν σήμερα στις περισσότερες μεγάλες πόλεις. Ο λόγος τιμής προς εισόδημα συχνά υπερβαίνει τα 8-10 έτη του ακαθάριστου μισθού, σκαρφαλώνοντας πάνω από τα 12-15 έτη στις λιγότερο προσιτές πρωτεύουσες. Για να νοικιάσουν ένα σπίτι σε οποιαδήποτε πόλη με υψηλή ζήτηση, οι πολίτες πρέπει να δαπανήσουν περίπου το 30-40% του εισοδήματός τους, και ένα αυξανόμενο ποσοστό των νέων ενοικιαστών υπερβαίνει ήδη αυτό το όριο.

"Σε πολλές χώρες, οι μισθοί δεν έχουν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό. Στη συνέχεια, η αγορά ακινήτων ανέβασε τις τιμές στο 60 τοις εκατό μέσα σε 10 χρόνια. Για αυτό δεν φταίνε οι πολίτες. Είναι η έλλειψη δημόσιας πολιτικής, προσοχής και παρακολούθησης", δήλωσε στο Euronews η ευρωβουλευτής και πρόεδρος της Ειδικής Επιτροπής του ΕΚ για την κρίση της στέγασης, Irene Tinagli.

Η στεγαστική κρίση είναι κραυγαλέα: οι νέοι εγκαταλείπουν το σπίτι τους αργότερα, η προσφορά κοινωνικής στέγασης είναι ανεπαρκής, ο υπερπληθυσμός εξακολουθεί να υφίσταται σε πολλές περιοχές και οι άστεγοι αυξάνονται σε όλη την ΕΕ.

Σύμφωνα με τη Eurostat, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά πάνω από 60 τοις εκατό από το 2015. Οι τιμές ξεπερνούν την αύξηση του εισοδήματος, ενώ τα ενοίκια είναι πάνω από 20 τοις εκατό υψηλότερα. Η τάση διαφέρει από χώρα σε χώρα. Οι τιμές εκτινάχθηκαν υψηλότερα σε τμήματα της ανατολικής και νότιας Ευρώπης, όπως η Ουγγαρία, η Πορτογαλία και η Λιθουανία, ενώ χώρες όπως η Φινλανδία είχαν πιο μέτριες αυξήσεις ή ακόμη και ελαφρές μειώσεις. Οι πόλεις της δυτικής και βόρειας Ευρώπης παραμένουν μεταξύ των πιο ακριβών συνολικά.

Το μοτίβο είναι σαφές: πριν από μια δεκαετία, η κατοχή κατοικίας ήταν ο κανόνας, κάτι που ίσχυε για το 70% περίπου των Ευρωπαίων. Σήμερα, το ποσοστό αυτό έχει μειωθεί σε περίπου 68 τοις εκατό, ενώ τα ποσοστά ενοικίασης έχουν σκαρφαλώσει σε περίπου 32 τοις εκατό, το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών.

Οι λόγοι πίσω από την κρίση

Η ζήτηση για κατοικία συνεχίζει να αυξάνεται σταθερά, λόγω της αστικοποίησης, της αύξησης του πληθυσμού στις πόλεις, της μετανάστευσης εντός της ΕΕ και της αύξησης των μικρότερων νοικοκυριών. Περισσότεροι άνθρωποι ανταγωνίζονται για κατοικία στις ίδιες αστικές περιοχές, ενώ η προσφορά αδυνατεί να συμβαδίσει.

Οι τιμές γης, το αυξανόμενο κόστος υλικών και εργασίας, οι αυστηροί κανόνες χωροθέτησης και οι αργές διαδικασίες αδειοδότησης καθιστούν την κατασκευή υποτονική και ανεπαρκή. Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (ΕΤΕπ) λέει: υπάρχει έλλειμμα εκατομμυρίων κατοικιών και τα επίπεδα κατασκευής είναι πολύ χαμηλότερα από αυτά που απαιτούνται κάθε χρόνο.

Η οικονομική δυναμική και η δυναμική της αγοράς είναι ένας άλλος λόγος. Μεταξύ του 2015 και του 2022, μια εποχή εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων τροφοδότησε μια τεράστια άνθηση της αγοράς κατοικιών, οδηγώντας τις τιμές των κατοικιών στην ΕΕ σε άνοδο κατά περίπου 63,6%.

Το τοπίο άλλαξε από τον Ιούλιο του 2022, όταν η ΕΚΤ δρομολόγησε αυξήσεις επιτοκίων που οδήγησαν το επιτόκιο της διευκόλυνσης αποδοχής καταθέσεων από το 0% στο ανώτατο όριο του 4% έως τον Σεπτέμβριο του 2023. Οι αυξήσεις αυτές κατέστησαν τα ενυπόθηκα δάνεια λιγότερο προσιτά, σχεδόν τετραπλασιάζοντας τα μέσα επιτόκια για τους νέους δανειολήπτες σε σύγκριση με τα επίπεδα του 2021. Τα υψηλά επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων καθιστούν την αγορά κατοικίας πολύ ακριβή, οπότε οι άνθρωποι μένουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στο ενοίκιο, αυξάνοντας τον ανταγωνισμό, οδηγώντας τις μηνιαίες τιμές των ενοικίων ακόμη πιο ψηλά.

Σε ορισμένες πόλεις όπως η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη, η επενδυτική ζήτηση προσθέτει πίεση. Το 2024, οι ξένοι αγοραστές αντιπροσώπευαν το 7% των πωλήσεων κατοικιών στη Μαδρίτη και το 14,3% στη Βαρκελώνη. Οι θεσμικοί επενδυτές και τα μεγάλα ταμεία οδήγησαν πάνω από το 50 τοις εκατό των συνολικών επενδύσεων σε ακίνητα μαζί. Στη συνέχεια, υπάρχει η έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία μείωσε τη διαθεσιμότητα μακροπρόθεσμων κατοικιών σε περιοχές με υψηλή τουριστική κίνηση, όπως αυτές οι δύο πόλεις.

Η πίεση φτάνει σε κρίσιμο σημείο

Όλο και περισσότεροι άνθρωποι αποφασίζουν να συγκατοικήσουν για να μοιραστούν το κόστος στέγασης, οδηγώντας σε υπερπληθυσμό. Σχεδόν το 48% των νέων ηλικίας 18 έως 34 ετών ζει σήμερα με συγκάτοικους, αν και οι έρευνες δείχνουν ότι πάνω από τους μισούς θα προτιμούσαν να είναι μόνοι τους. Για να το αποφύγουν αυτό, πολλοί καθυστερούν να εγκαταλείψουν την οικογενειακή εστία.

Οι ίδιοι περιορισμοί επηρεάζουν την κοινωνική στέγαση, η οποία δεν λειτουργεί πλέον ως επαρκές δίχτυ ασφαλείας. Η προσφορά δεν έχει συμβαδίσει με τη ζήτηση, με αποτέλεσμα να υπάρχουν μεγάλες λίστες αναμονής και περιορισμένη πρόσβαση για νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.

Πολλές πόλεις περιορίζουν την επιλεξιμότητα στους πιο ευάλωτους, πράγμα που σημαίνει ότι ακόμη και τα εργαζόμενα νοικοκυριά που έχουν τιμολογηθεί εκτός της ιδιωτικής αγοράς δεν μπορούν να έχουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτές εναλλακτικές λύσεις. Ταυτόχρονα, μεγάλο μέρος του αποθέματος κοινωνικών κατοικιών είναι γερασμένο και απαιτεί ανακαίνιση, ιδίως για να πληροί τα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης.

Υπολογίζεται ότι το 1,28% στην ΕΕ ζει σήμερα στο δρόμο, σε καταφύγια ή σε προσωρινά καταλύματα. Πρόκειται για αύξηση κατά 30 τοις εκατό σε σύγκριση με τα επίπεδα του 2019 και αύξηση κατά 70 τοις εκατό την τελευταία δεκαετία.

Οι άνθρωποι εκτοπίζονται από την αγορά, οπότε το πρόβλημα δεν περιορίζεται πλέον στους πιο ευάλωτους, επηρεάζοντας όλο και περισσότερο τα εργαζόμενα άτομα και τις οικογένειες που δεν μπορούν να εξασφαλίσουν σταθερή στέγαση. Οι ελλείψεις σε κοινωνική στέγαση και υπηρεσίες υποστήριξης δυσχεραίνουν την εξεύρεση μακροπρόθεσμων λύσεων για τα άτομα που βιώνουν την έλλειψη στέγης.

Μια πολυεπίπεδη συνεργασία

Η στέγαση παραμένει κατά κύριο λόγο εθνική αρμοδιότητα, πράγμα που σημαίνει ότι οι δράσεις της ΕΕ μπορούν μόνο να συμπληρώνουν τις εθνικές πολιτικές. Τα κράτη μέλη έχουν τον τελικό λόγο για τα ενοίκια, τα μοντέλα κοινωνικής στέγασης, τους κανόνες οριοθέτησης, την προστασία των ενοικιαστών και τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας.

Σύμφωνα με την Elizabeth Kuiper, αναπληρώτρια διευθύντρια του Κέντρου Ευρωπαϊκής Πολιτικής στις Βρυξέλλες, η Ευρώπη έχει παραβλέψει το μέγεθος των κρίσεων τα τελευταία είκοσι χρόνια, θεωρώντας το μόνο εθνικό πρόβλημα.

Η Kuiper προειδοποιεί ότι μια πολυεπίπεδη συνεργασία με τις τοπικές αρχές να κατέχουν "ισχυρότερο ρόλο και να κάνουν σημαία τις λύσεις στους πολιτικούς της ΕΕ", είναι θεμελιώδους σημασίας. Πρόσθεσε επίσης ότι η στέγαση δεν πρέπει να θεωρείται μόνο ως "ζήτημα κοινωνικής δικαιοσύνης, αλλά και ως πανευρωπαϊκό οικονομικό ζήτημα".

Η ΕΕ δεν μπορεί να επιβάλει μια κοινή στεγαστική πολιτική και να ρυθμίσει την αγορά κατοικίας σε όλο το μπλοκ. Ωστόσο, μπορεί να επηρεάσει έμμεσα τη στέγαση μέσω της χρηματοδότησης και των εργαλείων ήπιας νομοθεσίας, παρέχοντας παράλληλα καθοδήγηση και υποστηρίζοντας την εθνική δράση.

Ο Borja Giménez Larraz, ευρωβουλευτής και εισηγητής της έκθεσης, υπενθύμισε τη σημασία της αρχής της επικουρικότητας. "Η παρούσα έκθεση συνιστά τη λήψη ορισμένων μέτρων σε περιφερειακό και τοπικό επίπεδο [...]. Είμαστε εδώ για να βοηθήσουμε να συμβάλουμε στη λύση, αλλά η τελική λύση θα πρέπει να προέλθει από τα κράτη μέλη", δήλωσε στο Euronews.

Περισσότερα από 43 δισ. ευρώ κινητοποιήθηκαν για την περίοδο 2021-2027, τα οποία συμπληρώθηκαν με επιπλέον 10 δισ. ευρώ για την περίοδο 2026-2027. Τον Απρίλιο του 2024, η Επιτροπή υπολόγισε ότι 100 δισεκατομμύρια ευρώ θα ενισχύσουν τα έργα ανακαίνισης της ενεργειακής απόδοσης σε όλο το μπλοκ μέχρι το 2030.

Στο πλαίσιο της διευκόλυνσης ανάκαμψης και ανθεκτικότητας, 15,1 δισεκατομμύρια ευρώ διατίθενται για την κοινωνική στέγαση και μέρος των 26,2 δισεκατομμυρίων ευρώ του InvestEU υποστηρίζει ανακαινίσεις κτιρίων με στόχο την εξοικονόμηση ενέργειας. Σημαντικό μέρος του προγράμματος "Ορίζοντας Ευρώπη" (95,5 δισ. ευρώ) επενδύεται στην ασφαλή, υγιή, οικονομικά προσιτή και βιώσιμη πρόσβαση στη στέγαση.

Μέρος του Ταμείου για τη δίκαιη μετάβαση (17,5 δισ. ευρώ) διατίθεται σε επενδύσεις για την ενεργειακή απόδοση για τη μείωση της ενεργειακής φτώχειας. Η μεσοπρόθεσμη αναθεώρηση του 2025 των ταμείων συνοχής (392 δισ. ευρώ) διπλασίασε το ποσό για μια πιο προσιτή και κοινωνική στέγαση.

Αν και δεν αυξάνουν την προσφορά κατοικιών, η οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων και η οδηγία για την ενεργειακή απόδοση συμβάλλουν στο να γίνουν οι κατοικίες πιο προσιτές. Και οι δύο βελτιώνουν την ενεργειακή απόδοση, μειώνουν τους λογαριασμούς ενέργειας των πολιτών και αντιμετωπίζουν την ενεργειακή φτώχεια.

Οι προσπάθειες επίλυσης των προβλημάτων της Ευρώπης

Σύμφωνα με τον Kuiper, το γεγονός ότι η ΕΕ δεν έχει άμεση αρμοδιότητα στις πολιτικές στέγασης "δεν καθιστά πολύ εύκολο να βρεθεί μια ευρωπαϊκή λύση". Ωστόσο, η Ευρώπη έχει δρομολογήσει μια σειρά μέτρων από τα τέλη του 2024, βλέποντας την κρίση ως ευκαιρία για μια πράσινη μετάβαση του κατασκευαστικού τομέα.

Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την οικονομικά προσιτή στέγαση (2025) αποτελεί τη ναυαρχίδα της Επιτροπής για την αντιμετώπιση της κρίσης σε τέσσερις πυλώνες. Ενισχύει την προσφορά κατοικιών, κινητοποιεί επενδύσεις για την προώθηση της ψηφιοποίησης και των ευκαιριών ανάπτυξης στον τομέα της ανακαίνισης, προωθεί τις μεταρρυθμίσεις και προστατεύει τους πιο ευάλωτους.

Το σχέδιο ενισχύεται από την αναθεώρηση των κανόνων περί κρατικών ενισχύσεων για τη διευκόλυνση της εθνικής χρηματοδοτικής στήριξης της οικονομικά προσιτής και κοινωνικής στέγασης, καθώς και από την ενεργειακή δέσμη μέτρων για τους πολίτες, για την αντιμετώπιση της ενεργειακής φτώχειας.

Ενώ η Επιτροπή έχει ανακοινώσει μια πρώτη Σύνοδο Κορυφής της ΕΕ για τη στέγαση το 2026, μια νέα Ευρωπαϊκή Συμμαχία Στέγασης από κράτη μέλη, πόλεις, περιφέρειες, θεσμικά όργανα της ΕΕ, παρόχους στέγασης και ενώσεις της κοινωνίας των πολιτών θα εφαρμόσει το σχέδιο.

Συμπληρώνοντας το σχέδιο, η Ευρωπαϊκή Στρατηγική για την κατασκευή κατοικιών εστιάζει στην ενίσχυση της παραγωγικότητας και την αντιμετώπιση της αναποτελεσματικότητας στον κατασκευαστικό τομέα. Η μείωση της γραφειοκρατίας, η ταχύτερη αδειοδότηση, τα νέα ψηφιακά εργαλεία και η προώθηση των σύγχρονων μεθόδων δόμησης είναι τα εργαλεία της στρατηγικής προς μια πιο προσιτή στέγαση.

Στο πλαίσιο της Πράσινης Συμφωνίας της ΕΕ, το κύμα ανακαίνισης (2020) αυξάνει επίσης την οικονομική προσιτότητα και τη βιωσιμότητα των κατοικιών, μειώνοντας τις ενεργειακές δαπάνες και βελτιώνοντας τη βιωσιμότητα. Καθώς 40 εκατομμύρια Ευρωπαίοι δεν μπορούσαν να πληρώσουν τη θέρμανση το 2022, το σχέδιο στοχεύει να διπλασιάσει τον ετήσιο ρυθμό ανακαίνισης, φθάνοντας τα 35 εκατομμύρια ανακαινίσεις κτιρίων έως το 2030.

Χρηματοδοτούμενο από το πρόγραμμα "Ορίζοντας Ευρώπη" με περίπου 120 εκατ. ευρώ ετησίως, το Νέο Ευρωπαϊκό Bauhaus είναι ο οδικός χάρτης της Επιτροπής για την περίοδο 2025-2027 προς την ανακαίνιση και τη βιωσιμότητα των κατοικιών για την προώθηση της προσφοράς κατοικιών και της ένταξης.

Από χρηματοοικονομικής πλευράς, η Επιτροπή και η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (ΕΤΕπ) αναπτύσσουν επί του παρόντος την πανευρωπαϊκή επενδυτική πλατφόρμα, η οποία βασίζεται σε μια εταιρική σχέση με ευρωπαϊκές εθνικές τράπεζες προώθησης και διεθνή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Επιπλέον 10 δισ. ευρώ κινητοποιούνται στο πλαίσιο του σχεδίου δράσης της ΕΤΕπ έως το 2027.

Η πορεία προς τα εμπρός

Αν και φιλόδοξο, ο αντίκτυπος της ΕΕ στην κρίση της στέγασης μένει να φανεί. "Το σχέδιο για τη στέγαση είναι μια καλή αρχή, αλλά είναι επίσης ένας πιθανός κίνδυνος, διότι χωρίς συγκεκριμένα αποτελέσματα οι Ευρωπαίοι θα γίνουν πιο επιφυλακτικοί απέναντι στην ΕΕ", δήλωσε ο Kuiper στο Euronews.

"Η Ευρώπη πρέπει να τηρήσει τις υποσχέσεις της αν δεν θέλει να απογοητεύσει τους πολίτες της" και να αποτρέψει την κλιμάκωση της στεγαστικής κρίσης σε ζήτημα εθνικής ταυτότητας, κατέληξε.

Η συνεργασία με τα κράτη μέλη παραμένει κεντρική για την αντιμετώπιση των συνεχιζόμενων κρίσεων.

"Πραγματικά πιστεύω ότι πρέπει να καθορίσουμε το γενικό πλαίσιο για να δώσουμε στις περιφερειακές και τοπικές οντότητες τα εργαλεία για να δράσουν και να ρυθμίσουν, αλλά όχι να πάρουν την τελική απόφαση για τα μέτρα που πρέπει να λάβουν. Γνωρίζουν καλύτερα ποιες εθνικές πολιτικές είναι απαραίτητες", δήλωσε ο Giménez Larraz.

Σύμφωνα με τον Tinagli, "τα ευρωπαϊκά κονδύλια μπορούν να συνδυαστούν με τα εθνικά για να γίνουν πιο αποτελεσματικά. Μπορούν επίσης να παρέχουν δημόσιες εγγυήσεις, διευκολύνοντας την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων, κατευθύνοντάς τα σε έργα προσιτής στέγασης".