Οι δανειολήπτες στις βαλτικές χώρες πληρώνουν λίγο πάνω από τα διπλάσια σε σχέση με τα νοικοκυριά της Μαλτάς για στεγαστικό δάνειο, δείχνουν στοιχεία της ΕΚΤ έως τον Απρίλιο 2026.
Αν δανειστείτε σήμερα για να αγοράσετε σπίτι στη Λετονία, η τράπεζα θα σας χρεώσει 4,18%. Κάντε το ίδιο στη Μάλτα και θα πληρώσετε 2,08%.
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
Ίδιο νόμισμα, ίδια κεντρική τράπεζα, ίδιο σημείο στον κύκλο επιτοκίων, όμως δύο νοικοκυριά της ευρωζώνης αντιμετωπίζουν κόστος στεγαστικών δανείων που διαφέρουν σημαντικά.
Αυτό το χάσμα, πάνω από δύο ποσοστιαίες μονάδες ανάμεσα στις φθηνότερες και ακριβότερες αγορές, είναι ένα από τα πιο εντυπωσιακά ευρήματα στα τελευταία στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για τα νέα στεγαστικά δάνεια, που αφορούν τον Απρίλιο 2026.
Τα στεγαστικά επιτόκια είναι χαμηλότερα στη Νότια Ευρώπη
Το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην ευρωζώνη διαμορφώθηκε στο 3,43%, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΚΤ, συνδυάζοντας τόσο τα σταθερά όσο και τα κυμαινόμενα δάνεια σε όλα τα κράτη μέλη.
Τα χαμηλότερα επιτόκια εντοπίζονται γύρω από τη Μεσόγειο.
Η Μάλτα βρίσκεται στην κορυφή με 2,08%, ακολουθούμενη από τη Βουλγαρία (2,45%), την Ισπανία (2,80%), την Πορτογαλία (2,85%), την Κροατία (2,95%) και τη Σλοβενία (2,99%).
Ανάμεσα στις μεγαλύτερες οικονομίες της ευρωζώνης ξεχωρίζουν η Ισπανία και η Πορτογαλία. Οι δανειολήπτες σε αυτές τις χώρες πληρώνουν περίπου μία ποσοστιαία μονάδα λιγότερο από τους αντίστοιχους στη Γερμανία, όπου τα νέα στεγαστικά κοστίζουν 3,84%.
Οι χώρες της Βαλτικής παραμένουν οι ακριβότερες
Στην άλλη άκρη του φάσματος βρίσκονται τα κράτη της Βαλτικής.
Η Λετονία καταγράφει το υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών στην ευρωζώνη, στο 4,18%, και ακολουθούν η Εσθονία (4,05%) και η Λιθουανία (3,88%).
Πάνω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης βρίσκονται επίσης η Γερμανία, το Βέλγιο και η Ολλανδία.
Το πραγματικό κόστος του χάσματος στα στεγαστικά στην Ευρώπη
Για τα νοικοκυριά, αυτά τα χάσματα στα επιτόκια στεγαστικών μεταφράζονται σε σημαντικές διαφορές στις μηνιαίες δόσεις.
Ένα στεγαστικό δάνειο 200.000 € για 20 χρόνια, με το μέσο επιτόκιο της Μάλτας 2,08%, συνεπάγεται μηνιαίες δόσεις περίπου 1.019 €.
Με το επιτόκιο 4,18% της Λετονίας, το ίδιο δάνειο κοστίζει περίπου 1.231 € τον μήνα, δηλαδή πάνω από 200 € παραπάνω κάθε μήνα.
Σε όλη τη διάρκεια του δανείου, ο Λετονός δανειολήπτης θα έχει αποπληρώσει σχεδόν 295.000 €, έναντι περίπου 245.000 € στη Μάλτα.
Η διαφορά αντιστοιχεί σε περίπου 50.800 € επιπλέον τόκων για ακριβώς το ίδιο ποσό δανείου στο ίδιο νόμισμα.
Γιατί τα στεγαστικά επιτόκια διαφέρουν τόσο στην ευρωζώνη;
Η ΕΚΤ καθορίζει ένα ενιαίο βασικό επιτόκιο για ολόκληρη τη νομισματική ένωση, όμως η τιμολόγηση των στεγαστικών δανείων εξακολουθεί να εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα εθνικά τραπεζικά συστήματα.
Ο πρώτος παράγοντας είναι η δομή κάθε αγοράς και κυρίως το αν οι δανειολήπτες επιλέγουν σταθερά ή κυμαινόμενα επιτόκια.
Στις χώρες της Βαλτικής και στη Φινλανδία κυριαρχούν τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ, τα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο αντιστοιχούν σε πάνω από 93% των νέων στεγαστικών δανείων σε Λετονία, Εσθονία και Φινλανδία, έναντι μόλις 15% στην ευρωζώνη συνολικά.
Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, οι δανειολήπτες σε χώρες όπου κυριαρχούν τα κυμαινόμενα επιτόκια αισθάνονται τον αντίκτυπο σχεδόν αμέσως.
Αντίθετα, σε Γαλλία, Ισπανία και Πορτογαλία υπερισχύουν τα σταθερά επιτόκια, που επιτρέπουν στα νοικοκυριά να «κλειδώνουν» το κόστος τους για χρόνια και μετριάζουν τη μετακύλιση των βραχυπρόθεσμων διακυμάνσεων.
Σημασία έχει επίσης ο βαθμός ανταγωνισμού μεταξύ των εγχώριων τραπεζών.
Οι μικρότεροι τραπεζικοί τομείς, με λιγότερους παρόχους, τείνουν να εμφανίζουν μεγαλύτερα περιθώρια κέρδους στα δάνεια. Οι αγορές της Βαλτικής είναι σχετικά συγκεντρωμένες, κάτι που μπορεί να περιορίζει τις ανταγωνιστικές πιέσεις στις τιμές των στεγαστικών.
Ρόλο παίζουν και οι πηγές χρηματοδότησης.
Οι τράπεζες σε ορισμένες χώρες βασίζονται περισσότερο στις αγορές χονδρικής χρηματοδότησης, ενώ άλλες επωφελούνται από μεγάλα εγχώρια αποθεματικά καταθέσεων που στηρίζουν φθηνότερο δανεισμό.
Η θέση της Μάλτας στο κάτω άκρο της κλίμακας δεν είναι καινούργιο φαινόμενο.
Οι ειδικοί συχνά επικαλούνται τον έντονο ανταγωνισμό μεταξύ των μαλτέζικων τραπεζών, την αφθονία εγχώριων καταθέσεων και μια σχετικά σταθερή αγορά ακινήτων ως παράγοντες που συμβάλλουν στη διατήρηση χαμηλών στεγαστικών επιτοκίων.
Η χώρα έχει επίσης πολύ μικρότερο μερίδιο δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο σε σχέση με τα κράτη της Βαλτικής, κάτι που προστατεύει τους δανειολήπτες από τις γρήγορες μεταβολές στα επιτόκια πολιτικής της ΕΚΤ.
Υπενθύμιση ότι η νομισματική ένωση δεν είναι ακόμη χρηματοπιστωτική ένωση
Τα στοιχεία της ΕΚΤ αναδεικνύουν ένα παράδοξο στον πυρήνα του εγχειρήματος του ευρώ.
Ενώ η νομισματική πολιτική είναι κεντρικοποιημένη στη Φρανκφούρτη, η μετάδοση αυτής της πολιτικής παραμένει έντονα κατακερματισμένη.
Για όσους αγοράζουν σπίτι, αυτό σημαίνει ότι ο τόπος εξακολουθεί να έχει καθοριστική σημασία.
Μια οικογένεια που αγοράζει σπίτι στη Ρίγα μπορεί να πληρώσει πάνω από διπλάσιο επιτόκιο σε σχέση με ένα νοικοκυριό στη Βαλέτα, παρότι δανείζεται στο ίδιο νόμισμα και υπό την ίδια κεντρική τράπεζα.
Τρεις δεκαετίες μετά τη δημιουργία του ευρώ, το κόστος αγοράς κατοικίας παραμένει ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα του πώς τα εθνικά χρηματοπιστωτικά σύνορα εξακολουθούν να υπάρχουν στο εσωτερικό της νομισματικής ένωσης.