Αγορά κατοικίας στην Ευρώπη: Οι φόροι σε ακολουθούν από την αγορά έως την πώληση
Η κατοχή κατοικίας στην Ευρώπη σημαίνει φόρους σχεδόν σε κάθε βήμα: στην αγορά, στην κατοχή, στην εκμίσθωση και στην πώλησή της.
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
ΔΙΑΦΉΜΙΣΗ
Σε όλη την ήπειρο, η ιδιοκτησία ακινήτου συνοδεύεται από ένα περίπλοκο πλέγμα φόρων που σας ακολουθούν από τη στιγμή που υπογράφετε το συμβόλαιο έως την ημέρα της πώλησης, είτε το ακίνητο μένει κενό είτε σας αποφέρει ενοίκιο.
Το πόσα τελικά καταβάλλετε εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό από το πού αγοράζετε. Τα στοιχεία του Global Property Guide, που παρακολουθεί τη φορολογία ακινήτων σε περισσότερες από 80 χώρες, δείχνουν ότι η κατοικία φορολογείται βαριά σε ολόκληρη την ήπειρο.
Υπάρχουν τέσσερις βασικοί φόροι ακινήτων στους οποίους αξίζει να δίνετε προσοχή.
Υπάρχει φόρος μεταβίβασης που πληρώνεται κατά την αγορά, ορισμένες φορές γνωστός ως φόρος χαρτοσήμου, ετήσιος φόρος ακινήτου που επιβάλλεται στην αντικειμενική, αγοραία ή κτηματολογική αξία της κατοικίας, φόρος εισοδήματος από ενοίκια επί των κερδών από εκμίσθωση και φόρος υπεραξίας επί του κέρδους από την πώληση.
Δεν είναι εύκολο να καταρτιστεί μια σαφής κατάταξη.
Κάθε χώρα εφαρμόζει το δικό της σύστημα, πολλές βασικές συντελεστές δημοσιεύονται ως εύρος και όχι ως ένα ενιαίο ποσοστό, και η βάση στην οποία επιβάλλεται ο φόρος διαφέρει από χώρα σε χώρα.
Κι όμως μία χώρα εμφανίζεται σταθερά κοντά στην κορυφή σχεδόν σε κάθε κατάταξη.
Πόσος φόρος πληρώνεται για εισοδήματα από ενοίκια στην Ευρώπη;
Για όσους αγοράζουν ακίνητο για να το εκμισθώσουν, ο φόρος στα εισοδήματα από ενοίκια είναι ο συντελεστής που επιβαρύνει περισσότερο την τελική απόδοση, και εκεί ακριβώς οι χώρες διαφοροποιούνται περισσότερο.
Το Global Property Guide υπολογίζει τι θα πλήρωνε ένας μη κάτοικος ιδιοκτήτης για τρία επίπεδα μηνιαίου ενοικίου: 1.500, 6.000 και 12.000 ευρώ.
Για ένα σχετικά χαμηλό ενοίκιο 1.500 ευρώ τον μήνα, η Δανία είναι η πιο αυστηρή, παρακρατώντας 42,11% από το πρώτο κιόλας ευρώ, με την Ολλανδία να ακολουθεί με 36% και τη Φινλανδία με 30%. Στο άλλο άκρο, η Κύπρος ξεκινά από μηδενικό συντελεστή, ενώ το Λουξεμβούργο επιβάλλει έναν συμβολικό φόρο 2,94%.
Όσο αυξάνεται το ενοίκιο, η σειρά αλλάζει.
Στα 12.000 ευρώ τον μήνα, το Βέλγιο βρίσκεται στην κορυφή με 47,27%, ακολουθούμενο από τη Δανία με 43,22%, ενώ η Γερμανία και η Ελλάδα ισοβαθμούν στο 41%.
Μερικές χώρες παραμένουν σχεδόν σταθερές: η Ιταλία διατηρεί συντελεστή 21%, η Πορτογαλία 28% και η Ολλανδία 36% ανεξάρτητα από το ύψος του εισοδήματος, κάτι που μπορεί να αποδειχθεί πλεονέκτημα ή μειονέκτημα, ανάλογα με το ενοίκιο.
Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν οι χώρες που ενσωματώνουν τα εισοδήματα από ενοίκια στη γενική κλίμακα φόρου εισοδήματος. Η Αυστρία είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα.
Στην Αυστρία, τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται με την ίδια προοδευτική κλίμακα όπως ο μισθός, από 0% για ποσά κάτω των 13.308 ευρώ έως 55% για εισοδήματα άνω του 1 εκατ. ευρώ. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο φόρος ακινήτου που πραγματικά «πονά» είναι ουσιαστικά ο φόρος εισοδήματος με άλλη ονομασία.
Φόρος μεταβίβασης: πόσο κοστίζει η αγορά ακινήτου
Στον φόρο που καταβάλλεται κατά την αγορά, το Βέλγιο ξεχωρίζει ξανά.
Οι αγοραστές εκεί μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με φόρο έως 12,5% της τιμής, λίγο πάνω από το ανώτατο 12% του Ηνωμένου Βασιλείου, το 10,4% της Ολλανδίας και το 10% του Λουξεμβούργου.
Στο Βέλγιο, ο φόρος καθορίζεται ανά περιφέρεια, επομένως ο ταχυδρομικός κώδικας παίζει καθοριστικό ρόλο.
Αν αγοράσετε κατοικία αξίας 500.000 ευρώ στις Βρυξέλλες ή στη Βαλλονία χωρίς να δικαιούστε καμία απαλλαγή, θα πληρώσετε ολόκληρο το 12,5%, δηλαδή φόρο 62.500 ευρώ από την πρώτη ημέρα.
Για όσους αγοράζουν κύρια κατοικία, όμως, η εικόνα βελτιώνεται. Οι Βρυξέλλες απαλλάσσουν από φόρο τα πρώτα 200.000 ευρώ της τιμής αγοράς για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, μειώνοντας τον λογαριασμό σε 37.500 ευρώ για κατοικία 500.000 ευρώ.
Η Βαλλονία προσφέρει μειωμένο συντελεστή 3% σε επιλέξιμους αγοραστές, περιορίζοντας τον φόρο σε περίπου 15.000 ευρώ. Οι αγοραστές κοινωνικής κατοικίας που πληροί τα κριτήρια και πωλείται από δημόσιο φορέα στη Βαλλονία δεν πληρώνουν καθόλου φόρο εγγραφής, ενώ η Φλάνδρα εφαρμόζει δικά της ξεχωριστά ποσοστά και απαλλαγές.
Στον αντίποδα, η Εσθονία και η Τσεχία δεν επιβάλλουν κανέναν φόρο μεταβίβασης στις αγορές ακινήτων.
Στη Λιθουανία, τα έξοδα απόκτησης ανέρχονται περίπου στο 0,4% της αξίας, δηλαδή γύρω στα 2.000 ευρώ για κατοικία 500.000 ευρώ, κλάσμα των δεκάδων χιλιάδων ευρώ που μπορεί να πληρώσουν οι αγοραστές στο Βέλγιο.
Ποιες ευρωπαϊκές χώρες έχουν τον υψηλότερο ετήσιο φόρο ακινήτων;
Ακόμη κι αν μια κατοικία μένει κενή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εξακολουθεί να οφείλει φόρο ακινήτου.
Εδώ χρειάζεται προσοχή, γιατί ο ετήσιος φόρος ακινήτων είναι το στοιχείο που πιο συχνά παρερμηνεύεται.
Οι χώρες δεν φορολογούν το ίδιο πράγμα. Ορισμένες εφαρμόζουν ποσοστό στην αγοραία αξία του ακινήτου, άλλες σε μια πολύ χαμηλότερη αντικειμενική ή κτηματολογική αξία που μπορεί να είναι δεκαετιών, ενώ η Βρετανία δεν χρησιμοποιεί καθόλου ποσοστά, αλλά κατατάσσει τα ακίνητα σε κλίμακες αξίας.
Στην Ισπανία, ο ανώτατος συντελεστής φόρου ακινήτων μπορεί να φτάσει το 4,8% σε ορισμένους δήμους, αλλά εφαρμόζεται στην κτηματολογική και όχι στην αγοραία αξία, γεγονός που καθιστά το ποσοστό λιγότερο ενδεικτικό.
Αν εξετάσει κανείς τι πληρώνουν συνήθως οι ιδιοκτήτες για μια κατοικία αξίας περίπου 300.000 ευρώ, οι διαφορές περιορίζονται σημαντικά, επειδή κάθε χώρα ορίζει διαφορετικά τη φορολογητέα αξία.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο δημοτικός φόρος για ένα τέτοιο ακίνητο κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 2.000 και 3.200 ευρώ τον χρόνο, ανάλογα με την κλίμακα αξίας και τον δήμο.
Στη Γαλλία, ο φόρος ιδιοκτησίας (taxe foncière) και στην Ισπανία ο δημοτικός φόρος ακινήτων (IBI) ανέρχονται γενικά σε 700 έως 1.800 ευρώ, καθώς βασίζονται σε φορολογητέες αξίες που βρίσκονται συνήθως πολύ κάτω από τις αγοραίες τιμές. Ο βελγικός φόρος ακινήτων (précompte immobilier), ο οποίος υπολογίζεται με βάση μια υποθετική αξία ενοικίου του 1975, συχνά κυμαίνεται σε παρόμοια επίπεδα.
Ο γερμανικός φόρος ακινήτων (Grundsteuer), ο οποίος μεταρρυθμίστηκε το 2025, είναι συχνά χαμηλότερος σε σχέση με πολλούς γείτονες, αν και οι λογαριασμοί διαφέρουν σημαντικά από δήμο σε δήμο υπό το νέο σύστημα αποτίμησης.
Στην Κύπρο και τη Μάλτα, τέλος, οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν καθόλου ετήσιο φόρο ακινήτων, καθώς καμία από τις δύο χώρες δεν επιβάλλει τέτοιο φόρο.
Φόρος υπεραξίας στην Ευρώπη: Ο λογαριασμός όταν πουλάτε ακίνητο
Αν πουλήσετε με κέρδος, ο φόρος μπορεί να διαφέρει πολύ, με τη διάρκεια κατοχής του ακινήτου να παίζει συχνά μεγαλύτερο ρόλο από τον ίδιο τον συντελεστή.
Η Δανία είναι η πιο αυστηρή σε αυτόν τον τομέα, φορολογώντας την υπεραξία με συντελεστή έως 52,07% όταν προστίθεται στο συνολικό εισόδημα.
Σε κέρδος 250.000 ευρώ, αυτό σημαίνει ότι μπορεί να χαθούν έως 130.000 ευρώ σε φόρους, αφήνοντάς σας με περίπου 120.000 ευρώ.
Η Μάλτα ακολουθεί εντελώς διαφορετική προσέγγιση.
Δεν φορολογεί καθόλου την υπεραξία, αλλά επιβάλλει σταθερό συντελεστή 12% επί της τιμής πώλησης ως κόστος συναλλαγής, ο οποίος μειώνεται σε 5% εφόσον ο πωλητής δεν είναι επαγγελματίας στον χώρο των ακινήτων και πουλήσει εντός πενταετίας.
Η Γερμανία ακολουθεί έναν ακόμη διαφορετικό δρόμο: αν διατηρείτε την ιδιοκτησία για περισσότερα από δέκα χρόνια, όλη η υπεραξία, δηλαδή και τα 250.000 ευρώ, είναι αφορολόγητη. Αν πουλήσετε νωρίτερα, φορολογείστε με τον συντελεστή φόρου εισοδήματος, συν τυχόν εισφορά αλληλεγγύης.
Πού φορολογούνται περισσότερο τα ακίνητα στην Ευρώπη;
Αν συνυπολογίσει κανείς και τους τέσσερις φόρους, μία χώρα ξεχωρίζει.
Το Βέλγιο βρίσκεται στην κορυφή ή κοντά σε αυτήν όσον αφορά την αγορά, την κατοχή και την εκμίσθωση, και μόνο η φορολογία υπεραξίας, με συντελεστές από 16,5% έως 33%, προσφέρει κάποια ανάσα.
Στον αντίποδα βρίσκονται η Κύπρος και η Μάλτα. Η Κύπρος ξεκινά τον φόρο στα εισοδήματα από ενοίκια από το 0%, η Μάλτα δεν αγγίζει την υπεραξία και καμία από τις δύο δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακινήτων, γεγονός που τις κατατάσσει στις λιγότερο φορολογημένες γωνιές της Ευρώπης για τους ιδιοκτήτες.
Για έναν επενδυτή που δραστηριοποιείται διασυνοριακά, η τιμή αγοράς είναι μόνο η αρχική ένδειξη.
Αυτό που καθορίζει αν μια ευρωπαϊκή κατοικία αποδίδει τελικά είναι το πόσο από την απόδοση σας επιτρέπει να κρατήσετε το τοπικό φορολογικό σύστημα, και ως προς αυτό, η απόσταση ανάμεσα σε ένα διαμέρισμα στις Βρυξέλλες και μια βίλα στην Κύπρο είναι αρκετά μεγάλη ώστε να δείχνει ότι, στον φόρο ακινήτων, η Ευρώπη απέχει πολύ από το να λειτουργεί ως ενιαία αγορά.